タワーマンションによる相続税の節税は慎重に



資産を不動産に変えることで節税ができるということは確かなことであり、今もなお多くの方が相続税の節税対策として不動産の購入を通じた、不動産節税を行っています。

特に富裕層の方に効果的と言われたのがタワーマンション節税でした。ところが、タワーマンション節税にメスを入れようとし始めています。

タワーマンション節税とはどのようなものか?どのようなメスが入るのか?その後起きる影響は?

ということで、ここではタワーマンション節税についてご紹介いたします。

 

「不動産を買うと節税になる」 

皆さんも、この言葉はよく耳にするでしょう。

一般的に何を対象にした節税が行われているかというと、相続税が安くなる仕組みを利用した節税が行われているケースが多いです。

(厳密言えば、贈与税も同様に安くなります。)

 

相続税を計算する場合、資産の価値を評価して、実際にその資産がどれぐらい価値があるのかというのを計算します。

これがいわゆる「財産評価」と言われるものです。

この財産評価は、例えばお金を1億円持っていたとしたら、誰がどう評価してもそれは1億円の価値なのですが、1億円の「建物」であった場合、こちらは評価が少々異なります。

 

そこで、国税庁が公表する「相続税評価額」で計算することが可能となりますが、これが、購入した価格に対して、実際の価値の80%程度の金額となっていると言われています。

同じ1億円のものなのに、お金で持つか建物で持つかで、20%も税金計算上の価値が異なるということがあるのです。

更に特例などを利用することで、土地などは評価額が80%減額されることも!

 

1億円の土地が2,000万円になってしまったら、それだけで相続税が数千万円異なってきてしまうのですから対策をしようと考えますよね。

このように、現金と評価額の間にできる差額を活かした不動産節税が、相続を対象として行われているというのが現状です。

特に相続税の大改正があった平成27年付近でこの傾向が強くなった気がします。

 

 

タワマン節税はどのような仕組みで行われるのか?

高層マンションを活用した節税、いわゆるタワマン節税についてお話したいと思います。

先ほどの相続税上の評価が異なるという仕組みを踏まえまして、更に現状は相続税の財産評価は、土地などの面積に対して色々と規定があるのですが、高さには評価の規定がありません

 

とは言っても実際の販売の値段を考えますと、マンションの1階と最上階が同じ値段ということはまず無いですよね?

1階と上層階では、値段が下手したら数倍異なるケースもあります。特に最上階はプレミアム価格が上乗せされてたりしますからね。

 

しかしながら、相続税評価は先ほど述べましたように高さは加味されておりませんので、面積が同じであれば1階と最上階が同じ金額で評価されます。

結果として、上層階は実際の資産価値が大きいのに、かかる相続税は少ないという仕組みを利用したのが、タワーマンション節税と言われるものです。

 

ただし、単にタワーマンションを購入すれば良いという訳でもありません。

上層階ともなれば、価格は1億円超えというものも多くあります。

 

しかしながら購入時に銀行からの借入金も行う事ができれば、その借入金は相続税の計算上では財産から引くことのできる「債務」になるため、こちらも不動産を利用した節税が行われる所以の一つです。

 

 

遂にタワーマンション節税にも改正の動きが

ところが政府はこの節税に制限をかけようとし始めています。今考えられているのは、先ほど申し上げた法律の抜穴となっていた「高さ」の評価です。

相続税の評価において高さを盛り込むことによって、従来の高さを利用した節税効果は少なくなると言えます。

 

私たち税理士としては、やはりいつかは塞がれるだろうと思っておりましたので、やはり塞がれたか。というところもあります。

どうやら、実勢価格と相続税評価額で「3分の1ぐらいまで評価額が下がってしまう」なんてこともあるようで、あまりにやり過ぎたのかなと思います。

 

所得税の増税と相続税の増税で、流れとしては富裕層への課税強化が非常に進んでいますので、その点も政府がメスを入れる要因の1つと言えるでしょう。

早ければ、2018年にもその基準が導入されるようです。

 

滑り込み需要もあるのかもしれませんが、まだどのようになるのかも明確にはなっていないことから、現状では単にマンション高層階の購入が下火となっているようです。

 

日経新聞もこの点について触れていました。

契約率を押し下げたのは20階以上のタワーマンションの低迷だ。1月の契約率は32.0%となり過去10年で最低を記録した。2月以降は持ち直し傾向だが、タワマンの契約率が90%を超していた昨年夏ごろとは様変わり。価格高騰に加え「節税に使いにくくなったことが影響した」
(日経新聞2016年3月30日朝刊)

 

2017年追記

2018年以降に新たに建てられるタワーマンションについては、固定資産税に高さが加味される(高層の方が高くなる)ことが決定しました。

 

今後はタワーマンションの竣工がやや下火になるかもしれませんね。

また、中古のマンションについては既存の税率のままとなるようなので、今後はいま建っているマンションの売り買いに人気が出る可能性もあります。

 

 

以上、いかがでしたでしょうか?

単に現金だけを持ったままよりも、建物などを購入するだけで相続税評価額を下げることができるのは事実ではあります。

 

しかしながら、借入をすることなどを加味したり、本当に資産の組み換えをすべきかどうかは全体的な視点から考えないと思わぬ落とし穴にはまります。

 

私は「税金だけに焦点を定めてしまうことは危険」と、相続税だけでなく、会社経営や個人の生活においても強調しております。

どうか自分の財産の運用を考えていらっしゃる場合には是非ともご相談いただければと思います。最良の方法を考えたいと思っております。

 

高橋輝雄税務会計事務所ではご相談をお待ちしております。

税金だけに捉われない皆様の意向を汲んだ一番の方法を提案させていただきます。

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ABOUTこの記事をかいた人

税理士・FP・元SE。アフェリエイトなどのネットマネタイズも日々研究し、HP・ブログ運営も自らの手で行っている。 また、「税務のことをいかに一般の人に分かりやすく伝えるか?」という事を大事にしている。 個人事業主と中小企業の顧問や税務調査立会に定評がある。情に厚く大変涙もろい。